如何选择在哪里投资房地产（二）

上篇讲到如何找到有投资潜力的metro areas，可是metro area的区域常常太大了，虽然人口和经济的指标在metro area level适用，但具体到了房子，county level的信息会更有代表性一些。所以在这篇文章中，我会推荐另一个topmetroarea.com的姊妹网站topcounty.com。Topcounty.com会帮助投资者比较不同counties之间的差异，包括人口数量，种族分布，房价，收入，还有一个很重要的信息就是property tax rate。Property tax rate常常是购买投资房分析的重要因素，一个high proprty tax rate的地方（比如Texas）的房价是很难有好的appreciation的，而且也会减少很多的cash flow，而相对low property tax rate的地方的投资者会多些，房子涨幅会大得多（比如说Las Vegas）。另外，topcounty.com上的median household income，人口年龄分布，人口种族分布等都对在哪里买投资房提供有意义的信息。

女人要温柔一些，再对自己好一些：万箭穿心观后感

最近看了国内的一部电影：万箭穿心。其英文名是风水。主要是讲了一个家庭在搬新家以后，所出的一系列变故。剧中女主人公，李宝莉，是一个善良，坚强，能干的女人。可是却经历了一次又一次的打击，可以说是众叛亲离，万箭穿心。

从这里边我想到的是身边的一些事情。加州高昂的房价，使得大多数家庭， 尤其是华人家庭都是双职工。这样妻子往往都要承担工作，持家两项重担。 在硅谷打拼的女性，很多都是吃苦，能干的人。但是，人往往在压力比较大的时候，脾气也比较大。或者是当自己有比较强的经济自主性的时候，有时候就不太注意女人味了。我身边的几个家庭，就常看见老婆对老公直言斥责，不留情面。想想我自己，不是也时不时对老公，孩子发脾气。很多时候是工作上不顺利，压力大，可是在公司不好发作， 结果就回家里都发在老公，孩子的头上。比较起几个韩国，日本朋友， 我真的是差得很多。可是，每当老公抱怨起来， 让我象人家日本太太学学，我就会说：我可是给家里赚钱，她们在家不工作当然脾气会好些了。现在想想，我觉得我们这样是在给自己找理由。女人本来就是和男人不一样的，女人如水，就是应该温柔一些的。如果因为自己赚了些钱，就把女人应有得本色都忘记了，那就真的本末倒置了。试想一想，我们把孩子交给保姆，daycare，自己出去赚钱是为什么？不就是希望家里过的更好些。这个更好，不只是物质上的（大房子，多旅游，更多的课后班），更多是精神上的（让全家更快乐些）。而妈妈的状态是最容易影响家里其他人的状态的。如果，我们整天紧张兮兮，动不动大发脾气，那一家人是不会快乐的。可能这样的婚姻也不会持续太久的。所以，不管怎样，女人还是应该有女人温柔的本色。

这一点说起来容易，做起来难。尤其是向我们这样，生在红旗下，长在红旗下，从小要顶半边天的女性。那怎么能更温柔些？做格小女人呢？我的经验是，对自己好一些。不要给自己太多压力。女人本来就不是能承受压力的动物，压力太大，脾气就很难好了。所以，不需要太要强，工作差不多就醒了，家里乱些也没关系，如果不想做饭，就出去吃，或者请人做。平时，多注意一下自己的需要，该打扮一定要打扮，不要计较钱。把自己打扮好了，心情好了，全家都高兴， 比我们给家里剩几百块钱重要。

反正看了这部电影以后，我下定决心要变的温柔些，对老公，孩子都温柔些。同时也对自己好一些。因为我之都，这才是我们的爱情保鲜剂。

Cupertino 餐馆： 世纪食尚

这家餐馆在Cupertino Village已经开了两年有余了。在刚开业的时候，我去了，觉得没有什么特点， 心想这家开不长。可是后来发现这家馆子还总是宾客盈门。所以就又去吃了几次，终于发现了他的特点： 菜很全。南北风味，各种菜系，他们好像都有。从炒菜，火锅，饺子到各种面食，他们都有。这样就非常适合和朋友聚会，各种口味的人都可以找到自己喜欢的菜。另外， 他们的厨房有很大一片是透明的，比起其它中国餐馆他们就显得干净许多。
我想就是这两个特点使得他们这些年还一直都宾客盈门吧。
不多说了，上几个菜。

1. 时尚麻辣鸡丝凉面： 这个菜摆盘比较漂亮，面比其它店凉面要粗一些。总体味道不如梁妈妈家的凉面好吃。味道比较单一，辣。没有麻酱味道。鸡丝有点干。

2. 烧饼夹牛肉：这个比我在其它店（新五饼二鱼，东来顺 等）的烧饼好吃。因为他们的烧饼做的薄而且脆，有很多层。加五香牛肉的时候还涂了些甜面酱，细葱，味道就更足一些。

3. 时尚酸菜肚片。这个菜不推荐。比较辣。酸菜也很多，但是整体没什么特点，除了辣味，一点都不香。而且酸菜似乎还不太新鲜。所以一盘菜，又大半盘都不能吃 （辣椒，姜，酸菜）。

4. 酸（麻）辣凉粉。特别推荐这道菜，酸辣够味，凉粉嫩滑，最适合夏天吃。（不过世纪食尚总是挤得要命，桌与桌距离有的不足10公分，让人总感觉热气朝天）

5. 担担凉面，这个比鸡丝凉面稍好些，但是还是不如我在中国吃过的武汉担担面。一点都不象。

6. 回锅肉。这个我比较喜欢，他和一般川菜中的回锅肉不太一样，虽然也有些辣，但是又有些甜味在其中，让人觉得味道很丰富。肉也切得很薄。推荐。

 7. 炒大豆苗。挺好吃，但是没有什么特点。一般推荐。

8. 烧饼。跟前边牛肉烧饼差不多，还不错。

North San Jose的中国小馆 （ShangHai Garden）

上海菜在中国菜中属于比较温和的一个菜系，南北方的人都可以接受。所以当我有些上火，不能吃得太辣，或者是和朋友聚会的时候，我很多时候会选择上海菜。
在Milpitas, North San Jose附近，有几家上海菜馆：
上海家常菜，店如其名，都是家常菜，厨艺也是家常的。不过价钱便宜，量又足。我去的比较多。但是菜总体偏油，不能多吃。
上海鼎盛 和 上海家常菜距离很近，鼎盛的东西要比家常菜稍微贵些。但也还好。我的感觉他们的菜做的比家常菜好，至少没有那么油。他们家的水煮鱼，和其他川菜馆的味道不一样，很香，够味，我很喜欢。
后来发现North San Jose这家，中国小馆，发现她虽然门面小，可是菜做的还真不错，价钱也可以（没有家常菜便宜）。没有片片，就没有真相。上菜了：

茭白炒肉丝：茭白很嫩。

桂花莲藕：甜甜，香香，孩子很喜欢。

水煮鱼：这个比较一般，没有上海鼎盛的水煮鱼好

地址：1701 Lundy Ave #110  San Jose CA 95131

投资房选择的几个考量因素 (2)

接着上篇，这一篇主要就是转帖一下我上篇所说的那两篇文章。

究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资？我作为房地产领域里的一名新手，先来瞎说几句，请如山等各位大师指导指导。我凭的主要是三项指标： 1 ） Cap Rate ， 2 ） Cash flow ，和 3 ） Return on equity 。它们各反映不同的层面，因而各有各的用处。而我最看重的是其中的第三点，且听我慢慢说明。

1 ） Cap Rate ：即年租金净收入除以购买价格。其中，年租金净收入为年租金收入减除房地产税，保险费等等费用，但不包括贷款利息和贷款保险。 Cap Rate 是购买投资性房产的重要指标。它直接反映投资回报和房产价格之间的关系。

但是，市场上待售的房产的 Cap Rate 是相对稳定的，因为，卖方也不是傻子，租金收入高的房产价格就会高，租金收入低的房产价格就会低。所以一个局部市场的 Cap Rate 是相对稳定的，一般能达到 6-8% 就不错了。虽然在目前经济危机的情况下，购买到高 Cap Rate 房产的机会增多，但在一般情况下，找到很高 Cap Rate 的房产可能是一种奢望，只有在价格扭曲的市场里才有可能。 Cap Rate 是个前提，但不能直接反映你是否盈利，因为，它不能反映你的资金成本。

2 ） Cash flow ：即每年在运作该房产，实际进出的现金流量。如果得到现金，则为正现金流；如果要贴进现金则为负现金流。

但是，按照广泛接受的定义，现金流量，仅反映现金形式的资本进出该房产的状况，是个流动性（ liquidity ）指标，它既不代表收入（ income ），也不代表盈利 (Return) 。比如，一个完全没有租金收入的房产，可以通过倒按揭（ reverse mortgage ）的方式获得正的现金流。又比如，在固定 Cap Rate 的条件下，现金流可以由于贷款项目的不同（不同的头款和代款周期），而有不同的现金流。我注意到有些投资者把现金流的定义泛化了从而失去了现金流本身的意义。

正现金流是房地产投资的重要健康指标，如同人的呼吸，即使身体再好，如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。一个房地产大亨虽有亿万不动产，也会由于暂时现金流枯竭而轰然倒地。所以，它院士定义很重要。但是，单单片面地强调现金流，容易造成误解。因为，它本来就不是一个盈利指标，不能回答值得不值得的问题。我的要求就是能够维持呼吸就好。还有，如果同时投资多个房产，现金流问题要综合考虑，不必拘泥非得每一笔房产都要正现金流。

3 ） Return on equity ：即每年运作该房产的净收入除以你实际投在该房产里的资本。其中，净收入（ Return ） = 年租金收入减去房地产税，保险费，维修费，管理费 , 贷款利息和按揭保险。注意，这里需要减除贷款利息和按接保险，而按揭里付进本金的部分不用减。分母的 equity = 房屋的价格减去贷款余额。你的房产是你和你的贷款银行共同拥有，有很大一部分 equity 是属于银行的。

Return on equity 直接反映了你投在该房产里的资本回报率，是最根本的盈利指标。如果这个回报率低于其他投资项目，对于我，比如达不到 10% ，就该考虑是否应该做。请注意，如果，是现金购买， Return on equity= Cap Rate ，所以，资本回报率一般不高。如果贷款，会有使用杠杆的放大作用，用好了可以大大提高 Return on equity 。

下面以一个假想例子来表明这三种指标的运用。一房产价格 20 万（包括购买费用），年租金毛收入 1 万 8 千（ 1500/ 月），扣除房地产税，保险费，管理费等等费用后，年租净收入为 1 万 5 千。那么， Cap Rate 为 1 万 5 千 /20 万 =7.5% 。如果现金购买： Cash flow 为 1 万 5 千， Return on equity 为 7.5% 。如果，付 20% 头款，贷款 80% ， 30 年，利率 5% （按揭 10307/ 年，利息第一年 7946 ），那么， Cap Rate 不变仍为 7.5% ， Cash flow=15000-10307=4693/ 年， Return on equity= （ 15000-7946 ） /40000=17% 。根据这个分析，在给定的条件下，我会选择以贷款方式购买，虽然，现金流低于全现金购买（ 4693/ 年对 1 万 5 千），但资本回报率大大高于全现金购买（ 17% 对 7.5% ）。简单的说，你花了 4 万元获得了 4693/ 年 资本回报，好于你花 20 万仅获得 1 万 5 千的回报。这也是为什么计算 Return on equity 对判断盈利（是否合算和值得）最为重要的原因。

还有，应当注意的是，随着时间流逝，由于持续付按揭到本金部分，你在该房产里的 equity （分母）会越来越大，如果租金收入不变， Return on equity 会逐渐下降。应考虑增加租金，或者采取 Cash Back Refinance 方式，维持原来的杠杆，从而维持较高的 Return on equity 。

最近在版上考古，发现了万枫的这篇文章，真是精辟，有用。我一直对应该看什么指标选择投资房不清楚，这下清楚了很多。http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html

同时结合以前有人介绍的计算器，http://realestatefinancecalculator.com/

我比较了一下，似乎这个计算器算的是万枫提到的

2）cash flow (不过，计算器除了算出cash flow，还算出了相应的rate，似乎更合理些。)

3) return on equity 

我也同意万枫说的，这两个return最重要。现在我的目标是 cash flow rate 在6%以上，return on equity 大约10%。

Two articles are from Wenxuecity. URL: 

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/570920.html

http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html, 

投资房选择的几个考量因素 （1）

最近湾区房价涨得特别高，周围很多朋友都开始买投资房了。临渊羡鱼，不如退而结网。所以我也开始在网上饥渴地学习各方面得知识。经过这两个月的学习，也是小有心得。
买投资房主要是通过两个渠道赚钱：

1. Cash flow:
以比较合理的价钱买到房子，然后出租，每个月除去贷款，保险和其他花销，所剩的盈余。一个有positive cash flow的房子，就像一个下蛋的母鸡，会给我们带来稳定的收入。
2. Appreciation：
生活在湾区的同学都不陌生，一个房子一年涨的钱可能比我们的工资还高。如果是自住房，那只能是paper money.因为如果卖了，我们还是要再买一栋来住。可是如果是投资房，价格升高后，把房子卖掉，那部分增长的钱真的就入袋为安了。

好的投资房当然最好两样都有。但是事实总不是那么完美。Cash flow好的往往appreciation都不好。而appreciation好的房子，cash flow又不尽人意。比如Cupertino的房子，买一栋要上百万，但是也最多租个3，5千。所以，当您决定要买投资方的时候，首先要明确，您是追求什么？Cash flow还是 Appreciation.
我个人是比较看中cash flow的，因为我总觉得appreciation有点象赌博，或者买股票。估计对了方向，还要timing好，不然可能还会亏。而追求cash flow就比较稳妥些，没有那么大的风险。

下边是两篇我觉得不错的文章转帖。第一篇讲的非常好，3个考量的因素应该涵盖了投资房的主要的考量指标。第二篇是给予第一篇的，好处是给了一个很实用的计算器，把第一篇的理论给实现了。
现在我每个房子都会用这个计算器算算。
http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp

当然个人的情况不一样，追求的回报率也不一样。那些numbers就不一样。但是对一个人来说，一贯地坚持一个指标，比较容易比较那个投资房更好些。

如何选择在哪里投资房地产（一）

房地产投资是老中的最爱，而如何找到一个好的地区来投资是一个重要的决定。一个蓬勃发展的城市的房子会有很大的升值潜力，而一个没落的城市（比如底特律）对于real estate投资者来说就仿佛是一个噩梦。那如何找到好的投资地点呢？最常见的就是口口相传，而其实也是可以DIY的。对于最初始的研究，我会使用topmetroarea.com。这个网站会可以很容易的选择出理想的metro areas。选择的标准包括人口数量，人口增长，GDP，GDP增长，unemployment rate，房子中值，房子增长，foreclosure rate，delinquency变化等等，如下图所示。通过这些measures，就可以找到理想的metro areas。