Buy or Rent的计算中考虑到了您的downpay和closing cost产生的opportunity cost，Exit strategy的计算中考虑到了卖房时候的tax exemption，考虑得很实际。
Saturday, October 27, 2012
初次买房小工具
对绝的多数人来说，房子是一生买的最大的一件商品，所以自然要慎重，这里推荐两个买房中可以使用的online calculators，可以帮助初次买房者计算您的房子相对您的income是否合适，还有帮您计算是买房好还是租房好，以及买了房以后应该如何exit（也就是大概什么时候可以卖掉）
Monday, October 22, 2012
避免Terrible Two的三大法宝
宝宝马上就快过了T2的年龄了，朋友问起来我们有没有经历T2, 仔细想一想他似乎还没有出现过 （敲敲木头）。有些朋友问我们的经验，我仔细想想可能和下面几点有关，总结下来，和大家分享共勉。
1。培养宝宝的耐性。
宝宝在baby 阶段一直都是一哭大人就会急急忙忙满足他的要求，或是喂奶，或是换尿布。这种immediate attention就把宝宝养成一个没有耐心，以自我为中心的思维模式。这样发展下去，就很可能变成T2, 只要他的要求不被立刻满足，他就会闹。所以我们在他1岁多，有些懂事以后，就有意识培养他的耐心。他要什么东西，我会有意识地拖一拖。一般都会告诉他，妈妈现在正在做什么事情，妈妈知道你需要喝奶，请你等几分钟好吗？慢慢地他就能够接受爸爸，妈妈也有爸爸，妈妈的事情，我需要等爸爸，妈妈做完他们的事情再给我准备奶。
Tips: 不要让宝宝等太久，另外一定要和宝宝沟通好，告诉他爸爸，妈妈知道他的要求，会很快满足他了。
2。不直接拒绝宝宝的要求。
随着年纪增长，宝宝慢慢会提出更多的要求，有的时候要吃什么，有的时候要玩什么，等等。我们一般不直接拒绝他。原因是这样会激怒他，引起他的反叛。（我们家宝宝的叛逆性比较强，我们希望尽量避免激起他的叛逆性。）其实，换位想想，我们大人如果有什么要求被人拒绝了，我们也不高兴，也会想要对着干。所以我们尽量不直接拒绝宝宝的要求，而是在不违反大原则的基础上，适当地满足他。比如，他非要看录像，不要吃饭。我们会对他说，先看一节录像，然后再吃饭，好不好。这种时候，他往往就感觉要求被满足了，就会更愿意合作，而不是对抗。而一节录像可能就是2，3分钟（我们一般会在YouTube上选比较短的录像）。如果有些要求太违反原则了，我们会尽量地distract他，而不是直接说不。（其实，这么小的人，他们的要求极少是完全违反大原则的。我现在好像一时都想不起来例子。）
3。尊重宝宝，预先征求宝宝的同意。
我们一直非常尊重宝宝，对待他像对待大人一样。决不对宝宝说谎。有什么安排都尽早跟宝宝沟通，征求他的意见。我会跟宝宝说，吃晚饭，妈妈需要工作一会儿，以自己先玩一会儿，然后妈妈在和你玩，好吗？宝宝一般都会说好。这样他感觉被尊重，所以更愿意合作，而不是对抗。尤其是他自己说过Yes的事情，往往他很难再说No.这也可以培养他，一诺千金的品质。还有一点，预先和宝宝沟通，可以帮助宝宝更好地做好心理，生理准备，增强宝宝的安全感。这也帮助宝宝更好地和我们合作。
我们感觉做好这三点，可能是保证宝宝顺利渡过T2阶段的关键。和大家共勉。
1。培养宝宝的耐性。
宝宝在baby 阶段一直都是一哭大人就会急急忙忙满足他的要求，或是喂奶，或是换尿布。这种immediate attention就把宝宝养成一个没有耐心，以自我为中心的思维模式。这样发展下去，就很可能变成T2, 只要他的要求不被立刻满足，他就会闹。所以我们在他1岁多，有些懂事以后，就有意识培养他的耐心。他要什么东西，我会有意识地拖一拖。一般都会告诉他，妈妈现在正在做什么事情，妈妈知道你需要喝奶，请你等几分钟好吗？慢慢地他就能够接受爸爸，妈妈也有爸爸，妈妈的事情，我需要等爸爸，妈妈做完他们的事情再给我准备奶。
Tips: 不要让宝宝等太久，另外一定要和宝宝沟通好，告诉他爸爸，妈妈知道他的要求，会很快满足他了。
2。不直接拒绝宝宝的要求。
随着年纪增长，宝宝慢慢会提出更多的要求，有的时候要吃什么，有的时候要玩什么，等等。我们一般不直接拒绝他。原因是这样会激怒他，引起他的反叛。（我们家宝宝的叛逆性比较强，我们希望尽量避免激起他的叛逆性。）其实，换位想想，我们大人如果有什么要求被人拒绝了，我们也不高兴，也会想要对着干。所以我们尽量不直接拒绝宝宝的要求，而是在不违反大原则的基础上，适当地满足他。比如，他非要看录像，不要吃饭。我们会对他说，先看一节录像，然后再吃饭，好不好。这种时候，他往往就感觉要求被满足了，就会更愿意合作，而不是对抗。而一节录像可能就是2，3分钟（我们一般会在YouTube上选比较短的录像）。如果有些要求太违反原则了，我们会尽量地distract他，而不是直接说不。（其实，这么小的人，他们的要求极少是完全违反大原则的。我现在好像一时都想不起来例子。）
3。尊重宝宝，预先征求宝宝的同意。
我们一直非常尊重宝宝，对待他像对待大人一样。决不对宝宝说谎。有什么安排都尽早跟宝宝沟通，征求他的意见。我会跟宝宝说，吃晚饭，妈妈需要工作一会儿，以自己先玩一会儿，然后妈妈在和你玩，好吗？宝宝一般都会说好。这样他感觉被尊重，所以更愿意合作，而不是对抗。尤其是他自己说过Yes的事情，往往他很难再说No.这也可以培养他，一诺千金的品质。还有一点，预先和宝宝沟通，可以帮助宝宝更好地做好心理，生理准备，增强宝宝的安全感。这也帮助宝宝更好地和我们合作。
我们感觉做好这三点，可能是保证宝宝顺利渡过T2阶段的关键。和大家共勉。
Sunday, October 21, 2012
投资房报税1：Cash Flow和Taxable Income的区别，and depreciation
买投资房的时候，大家常说positive cash flow，也就是说房子的房租比mortgage多，可以自己养自己还有些赚头。毋庸置疑这的确是很重要的，因为positive cash flow的房子相对减少了投资者负担和风险。但从tax的角度说，cash flow和taxable income是不一样的。房子的net taxable income除了包括net cash flow，包括了property的value在里边的（也就是你mortgage的principal部分）。这是因为，如果你用20%的downpay买了一个房子，其实你只是拥有的20%的property value，等mortgage付清后，你就拥有了100%的property value，加上cash flow的收入，这都属于你投资的回报，是要交税的。
另一方面，房子是有depreciation的，而depreciation是可以抵税的，所以你最后报税的时候要用net taxable income减去depreciation，如果大于0的话，那多出的部分就要交税（当然还要减去你别的相关的开销，比如cleaning，repairs，advertisement，legal等等）。具体一个房子的cash flow，taxable income和depreciation的计算，可以用propertycashflowcalculator.com来算。
需要注意的是：如果每年报depreciation的话, 当年收入少交税, 但将来卖房子的时候, 就不能再算depreciation了。反之，如果每年的时候每报，那可以将来卖的时候报。但是，每年报depreciation是更划算的，具体原因见下面转贴的内容：
另一方面，房子是有depreciation的，而depreciation是可以抵税的，所以你最后报税的时候要用net taxable income减去depreciation，如果大于0的话，那多出的部分就要交税（当然还要减去你别的相关的开销，比如cleaning，repairs，advertisement，legal等等）。具体一个房子的cash flow，taxable income和depreciation的计算，可以用propertycashflowcalculator.com来算。
需要注意的是：如果每年报depreciation的话, 当年收入少交税, 但将来卖房子的时候, 就不能再算depreciation了。反之，如果每年的时候每报，那可以将来卖的时候报。但是，每年报depreciation是更划算的，具体原因见下面转贴的内容：
Depreciation是说，对于一个房地产，房的部分，是每年可以折旧的；虽然它本身的价值在一定时期内不一定下降，还可以上升，但从税务这个角度 说，是每年都可以折旧的。因为房子是有使用年限限制的，到最后的价值会变成零，所以这个折旧是有道理的。这个折旧，对投资者来说，有着税务上的重大意义。
贬值的方法，在美国和加拿大是不同的。美国的折旧时间是27年半，并且每年时必须折旧，每年是3.6%。 加拿大的折旧时间是25年，业主可以选择折旧，也可以不折旧；如果选择折旧，可以最高折旧到4%，但不可以把地产投资从有利润折旧到亏损，最多只能折旧到 利润为零，所以每年的折旧没有固定的百分比，但最高不能超过4%。
房产的折旧，概括来说，有三个方面的意义：
1. 改善cash flow。
如果一个房产购买一定时间后，已经能够产生利润，没有折旧的话，利润这一部分是要按当年的收入缴税的，也就是说，这个利润的一部分就被拿走了。如果折旧， 就可以降低利润、把利润降低到零甚至为负数（美国，在加拿大最低只能降到零）。这样，本来缴税的那一部分资金就可以作为运行资金。例如，一个十万的房产， 如果一年运行下来，有二千元的利润，那么 （1）在美国，折旧为三千六百元，总的结果变成负的一千六百元； 这个负数可以加到别的收入里，从而降低别的收入的缴税数量，甚至降低bracket； （2）在加拿大，折旧选择为二千元，利润降到零，避免了缴税。
2. 把 short term capital gain 变成 long term capital gain，从而降低税率。
根据上述1的叙述，房产的利润，只要折旧没有用完，可以年复一年地拖延缴税。但是，这并不是逃税，而是拖延缴税，到房子卖掉的时候，被折旧的部分，就作为 买房的利润，重新出现。但是，这个时候，买房的利润已经是作为long term capital gain 出现，也就是说，折旧把每年的利润的那一部分由当年必须缴税的short term capital gain/income 变成了 long term capital gain。Long term capital gain 的税率是比当年的收入低的。在美国，这个税率是15%，不管这个capital gain是多少。在加拿大，这个利润是先除以二，然后加到当年的收入里，也就是说，税率是原来的一半。并且这里还有（1）美国有1031条款可以利用，如 果卖掉这个房产后，接着再买一个价值更大的房产，就可以不缴税，继续拖下去； （2）以前，加拿大每个人一辈子有一百万的capital gain可以不缴税；通过把当年收入变成long term capital gain，完全避免了缴税；当然现在这个免税额给取消了。
3. 充分利用了通货膨胀
因为每年都有通货膨胀，货币的购买力是逐年下降的。例如，假设通胀率是3%，那么今天的一块钱，到了一年后的今天，就只有0.97块的价值了。在二十年后，现在的一块钱的价值只有0.54元了。五十年后，现在的一块变成了0.22元。实际上，每年的实际通胀率比3%要多。
例如，以上举例的两千元利润，如果按当年收入，bracket是25%的话，应该缴税500元，并且是现在的五百元。因为折旧，变成了长期投资，再经过二 十年的通胀，那么（1）在美国，应缴的税是300元，而且是二十年后的三百元，其价值相当于今天的162元，是早缴的32.4%，省税67.6%； （2）在加拿大，应缴的税是250元，其价值也是相当于今天的135元，是早缴的27%，省税73%。
因为房地产一般总金额都比较大，这个省税的效果是惊人的。例如，一百万的房产，每年在美国可以拖延三万六千块利润的缴税；在加拿大，可以拖延四万块利润的缴税。
综上所述，折旧看似不起眼，其实对房产投资有巨大的作用。折旧就像一个幕后英雄，默默地对房地产投资者做贡献。
Tuesday, October 16, 2012
Some tips on buying investment real estate properties
1. Investment in the housing market depends on cash flow, and also depends on ROI (return on investment, or capital return). ROI and cash flow are not exactly the same, because ROI includes the value of the property value. I am using the website propertycashflowcalculator.com, which allows me to quickly check cash flow and capital return. Moreover, this site lists before-tax and after-tax cash flow and capital return, which is very convenient. In general, a property with "After-Tax Yearly Capital Return on Income" over 8% is acceptable investment. The higher, the better.
2. Choose the right location. Silicon Valley area is too expensive, basically no positive cash flow. You can only hope the house price is up, but the risk is also relatively large: When the housing market falls, if house rentals cannot support themselves, it may be a disaster situation. Good investment properties should be cities with detached single family houses (good condition ones) in less than $200K. Also, the city needs to have a stable economic growth and population growth.
American cities and population data can be found at the Google Public Data (http://www.google.com/publicdata/directory)
3. Consider the risk, including
a) Economic risk: you should not leverage too high and put all your money into housing market. It is good to have a cash buffer to hedge risks.
b) The risk of legal lawsuits: Your tenant may physically injured, and sue you. If you have a lot of money, you'll become a good target for lawyers. To protect yourself, you can consider umbrella insurance or LLC company.
2. Choose the right location. Silicon Valley area is too expensive, basically no positive cash flow. You can only hope the house price is up, but the risk is also relatively large: When the housing market falls, if house rentals cannot support themselves, it may be a disaster situation. Good investment properties should be cities with detached single family houses (good condition ones) in less than $200K. Also, the city needs to have a stable economic growth and population growth.
American cities and population data can be found at the Google Public Data (http://www.google.com/publicdata/directory)
3. Consider the risk, including
a) Economic risk: you should not leverage too high and put all your money into housing market. It is good to have a cash buffer to hedge risks.
b) The risk of legal lawsuits: Your tenant may physically injured, and sue you. If you have a lot of money, you'll become a good target for lawyers. To protect yourself, you can consider umbrella insurance or LLC company.
在美国买投资房的一点经验
中国人总是爱买房，身边的朋友不少在买投资房，也有在国内的朋友想在美国买投资房。家里也有一些闲钱，于是就加入买投资房的队伍。一段时间下来，也总结了一点小经验，对刚开始涉足的朋友也许有帮助。
1. 投资房要看cash flow，也要看投资回报率（return on investment，or capital return），ROI和cash flow不完全一样，因为ROI包括房子的value在里边。可以到 propertycashflowcalculator.com 这个网站来看房子的cash flow和capital return。而且，这个网站会列出来before-tax和after-tax的cash flow和capital return，很方便。一般来说，“After-Tax Yearly Capital Return on Income”能到达8%到10%就是可以接受的investment，如果更高就更好了。
2. 投资房要选好location。湾区的房子太贵，基本都没有正的cash flow，只能赌房子涨，但风险也比较大，因为一点买的房子太多，而房市下跌，如果房子不能自己养自己，那就可能会出现必须割肉割在地板上的问题了。好的投资房城市应该是good condition的独立屋在20万以内，并且城市有稳定的经济支柱，人口成增长趋势。
美国城市和人口的数据可以从Google Public Data看到图表 (http://www.google.com/publicdata/directory)
3. 投资房看考虑风险，包括
a）经济风险：所以不能leverage的太高，把所有的钱都放进去，失去抵御风险的buffer。
b）法律诉讼风险：你的租客可能会身体受伤，并认为是租你的房子所造成的，所以会告你。如果你拥有很多的财产，你就会成为律师眼中的肥羊，可能会赔上很多钱。所以要做好法律上的保障，umbrella insurance或者LLC company都是可行的方案
4. 国内的朋友在美国买房比较麻烦，而且不一定好。首先，全cash可以在美国买房子的。 Property Tax会寄到他美国买的房子的地址，和其他人一样来付。 但是以后卖的时候如果他还不是美国居民不在美国报税，escrow就必须要预先扣下sales tax， 根据我的了解，好像是联邦税10%, 加州州税3- 1/3%. 这是卖价的percentage，不管房子是否涨价。 所以还是蛮多的。而且，万一他不幸去世的话，这个房子的归属是个大问题，搞好了要缴很多税，搞不好可能连房子都归政府了。要好好的先咨询一下这方面的律师再说。
1. 投资房要看cash flow，也要看投资回报率（return on investment，or capital return），ROI和cash flow不完全一样，因为ROI包括房子的value在里边。可以到 propertycashflowcalculator.com 这个网站来看房子的cash flow和capital return。而且，这个网站会列出来before-tax和after-tax的cash flow和capital return，很方便。一般来说，“After-Tax Yearly Capital Return on Income”能到达8%到10%就是可以接受的investment，如果更高就更好了。
2. 投资房要选好location。湾区的房子太贵，基本都没有正的cash flow，只能赌房子涨，但风险也比较大，因为一点买的房子太多，而房市下跌，如果房子不能自己养自己，那就可能会出现必须割肉割在地板上的问题了。好的投资房城市应该是good condition的独立屋在20万以内，并且城市有稳定的经济支柱，人口成增长趋势。
美国城市和人口的数据可以从Google Public Data看到图表 (http://www.google.com/publicdata/directory)
3. 投资房看考虑风险，包括
a）经济风险：所以不能leverage的太高，把所有的钱都放进去，失去抵御风险的buffer。
b）法律诉讼风险：你的租客可能会身体受伤，并认为是租你的房子所造成的，所以会告你。如果你拥有很多的财产，你就会成为律师眼中的肥羊，可能会赔上很多钱。所以要做好法律上的保障，umbrella insurance或者LLC company都是可行的方案
4. 国内的朋友在美国买房比较麻烦，而且不一定好。首先，全cash可以在美国买房子的。 Property Tax会寄到他美国买的房子的地址，和其他人一样来付。 但是以后卖的时候如果他还不是美国居民不在美国报税，escrow就必须要预先扣下sales tax， 根据我的了解，好像是联邦税10%, 加州州税3- 1/3%. 这是卖价的percentage，不管房子是否涨价。 所以还是蛮多的。而且，万一他不幸去世的话，这个房子的归属是个大问题，搞好了要缴很多税，搞不好可能连房子都归政府了。要好好的先咨询一下这方面的律师再说。
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