投资房选择的几个考量因素 (2)

接着上篇，这一篇主要就是转帖一下我上篇所说的那两篇文章。

究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资？我作为房地产领域里的一名新手，先来瞎说几句，请如山等各位大师指导指导。我凭的主要是三项指标： 1 ） Cap Rate ， 2 ） Cash flow ，和 3 ） Return on equity 。它们各反映不同的层面，因而各有各的用处。而我最看重的是其中的第三点，且听我慢慢说明。

1 ） Cap Rate ：即年租金净收入除以购买价格。其中，年租金净收入为年租金收入减除房地产税，保险费等等费用，但不包括贷款利息和贷款保险。 Cap Rate 是购买投资性房产的重要指标。它直接反映投资回报和房产价格之间的关系。

但是，市场上待售的房产的 Cap Rate 是相对稳定的，因为，卖方也不是傻子，租金收入高的房产价格就会高，租金收入低的房产价格就会低。所以一个局部市场的 Cap Rate 是相对稳定的，一般能达到 6-8% 就不错了。虽然在目前经济危机的情况下，购买到高 Cap Rate 房产的机会增多，但在一般情况下，找到很高 Cap Rate 的房产可能是一种奢望，只有在价格扭曲的市场里才有可能。 Cap Rate 是个前提，但不能直接反映你是否盈利，因为，它不能反映你的资金成本。

2 ） Cash flow ：即每年在运作该房产，实际进出的现金流量。如果得到现金，则为正现金流；如果要贴进现金则为负现金流。

但是，按照广泛接受的定义，现金流量，仅反映现金形式的资本进出该房产的状况，是个流动性（ liquidity ）指标，它既不代表收入（ income ），也不代表盈利 (Return) 。比如，一个完全没有租金收入的房产，可以通过倒按揭（ reverse mortgage ）的方式获得正的现金流。又比如，在固定 Cap Rate 的条件下，现金流可以由于贷款项目的不同（不同的头款和代款周期），而有不同的现金流。我注意到有些投资者把现金流的定义泛化了从而失去了现金流本身的意义。

正现金流是房地产投资的重要健康指标，如同人的呼吸，即使身体再好，如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。一个房地产大亨虽有亿万不动产，也会由于暂时现金流枯竭而轰然倒地。所以，它院士定义很重要。但是，单单片面地强调现金流，容易造成误解。因为，它本来就不是一个盈利指标，不能回答值得不值得的问题。我的要求就是能够维持呼吸就好。还有，如果同时投资多个房产，现金流问题要综合考虑，不必拘泥非得每一笔房产都要正现金流。

3 ） Return on equity ：即每年运作该房产的净收入除以你实际投在该房产里的资本。其中，净收入（ Return ） = 年租金收入减去房地产税，保险费，维修费，管理费 , 贷款利息和按揭保险。注意，这里需要减除贷款利息和按接保险，而按揭里付进本金的部分不用减。分母的 equity = 房屋的价格减去贷款余额。你的房产是你和你的贷款银行共同拥有，有很大一部分 equity 是属于银行的。

Return on equity 直接反映了你投在该房产里的资本回报率，是最根本的盈利指标。如果这个回报率低于其他投资项目，对于我，比如达不到 10% ，就该考虑是否应该做。请注意，如果，是现金购买， Return on equity= Cap Rate ，所以，资本回报率一般不高。如果贷款，会有使用杠杆的放大作用，用好了可以大大提高 Return on equity 。

下面以一个假想例子来表明这三种指标的运用。一房产价格 20 万（包括购买费用），年租金毛收入 1 万 8 千（ 1500/ 月），扣除房地产税，保险费，管理费等等费用后，年租净收入为 1 万 5 千。那么， Cap Rate 为 1 万 5 千 /20 万 =7.5% 。如果现金购买： Cash flow 为 1 万 5 千， Return on equity 为 7.5% 。如果，付 20% 头款，贷款 80% ， 30 年，利率 5% （按揭 10307/ 年，利息第一年 7946 ），那么， Cap Rate 不变仍为 7.5% ， Cash flow=15000-10307=4693/ 年， Return on equity= （ 15000-7946 ） /40000=17% 。根据这个分析，在给定的条件下，我会选择以贷款方式购买，虽然，现金流低于全现金购买（ 4693/ 年对 1 万 5 千），但资本回报率大大高于全现金购买（ 17% 对 7.5% ）。简单的说，你花了 4 万元获得了 4693/ 年 资本回报，好于你花 20 万仅获得 1 万 5 千的回报。这也是为什么计算 Return on equity 对判断盈利（是否合算和值得）最为重要的原因。

还有，应当注意的是，随着时间流逝，由于持续付按揭到本金部分，你在该房产里的 equity （分母）会越来越大，如果租金收入不变， Return on equity 会逐渐下降。应考虑增加租金，或者采取 Cash Back Refinance 方式，维持原来的杠杆，从而维持较高的 Return on equity 。

最近在版上考古，发现了万枫的这篇文章，真是精辟，有用。我一直对应该看什么指标选择投资房不清楚，这下清楚了很多。http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html

同时结合以前有人介绍的计算器，http://realestatefinancecalculator.com/

我比较了一下，似乎这个计算器算的是万枫提到的

2）cash flow (不过，计算器除了算出cash flow，还算出了相应的rate，似乎更合理些。)

3) return on equity 

我也同意万枫说的，这两个return最重要。现在我的目标是 cash flow rate 在6%以上，return on equity 大约10%。

Two articles are from Wenxuecity. URL: 

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/570920.html

http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html, 

投资房选择的几个考量因素 （1）

最近湾区房价涨得特别高，周围很多朋友都开始买投资房了。临渊羡鱼，不如退而结网。所以我也开始在网上饥渴地学习各方面得知识。经过这两个月的学习，也是小有心得。
买投资房主要是通过两个渠道赚钱：

1. Cash flow:
以比较合理的价钱买到房子，然后出租，每个月除去贷款，保险和其他花销，所剩的盈余。一个有positive cash flow的房子，就像一个下蛋的母鸡，会给我们带来稳定的收入。
2. Appreciation：
生活在湾区的同学都不陌生，一个房子一年涨的钱可能比我们的工资还高。如果是自住房，那只能是paper money.因为如果卖了，我们还是要再买一栋来住。可是如果是投资房，价格升高后，把房子卖掉，那部分增长的钱真的就入袋为安了。

好的投资房当然最好两样都有。但是事实总不是那么完美。Cash flow好的往往appreciation都不好。而appreciation好的房子，cash flow又不尽人意。比如Cupertino的房子，买一栋要上百万，但是也最多租个3，5千。所以，当您决定要买投资方的时候，首先要明确，您是追求什么？Cash flow还是 Appreciation.
我个人是比较看中cash flow的，因为我总觉得appreciation有点象赌博，或者买股票。估计对了方向，还要timing好，不然可能还会亏。而追求cash flow就比较稳妥些，没有那么大的风险。

下边是两篇我觉得不错的文章转帖。第一篇讲的非常好，3个考量的因素应该涵盖了投资房的主要的考量指标。第二篇是给予第一篇的，好处是给了一个很实用的计算器，把第一篇的理论给实现了。
现在我每个房子都会用这个计算器算算。
http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp

当然个人的情况不一样，追求的回报率也不一样。那些numbers就不一样。但是对一个人来说，一贯地坚持一个指标，比较容易比较那个投资房更好些。

面对自己的兽性：电影 Life of Pi 的思考

刚刚看了李安的life of Pi，觉得这是我看过最好的电影，其讨论的主题比活着，霸王别姬，杀生等电影更深一层，直接面对神性，兽性以及人性的问题。

这个电影让人意识到：人兼有神性和兽性，而这两者是缺一不可的。人与神最大的区别就在于人会死亡，而死亡的方式千千万万，人的兽性就是人避免死亡的本能，即生存的本能。当人的生存面临威胁时，律法道德宗教的约束会变得软弱无力，人的兽性会无限的发挥，然而也就是这种兽性，让人类活了下来，并继续繁衍生息。

但是，如果只有兽性，人就不能称其为人，人的神性让人学会控制约束兽性，并最终不惧死亡，做出超越兽性的大爱行为。

电影中的Pi就是经历了初期的神性-->意识到自己的兽性-->无法接受兽性-->接受兽性-->驯服兽性-->形成最终新的神性的过程。这种新的神性和初期神性的最大区别就是面对了人无法摆脱兽性的事实，初期的神性是一种人对神的仰望，希望自己能做到神那样，是神的神性；而新的神性是人的神性，是人面对自己的死亡，有限，兽性等无法踰越的与神的差距后，开始一个全新的对人能做到的神性的思考。

从某种角度说，人的神性比神的神性更珍贵，因为做同样的行为，人比神要难得多。 这也就是为什么耶稣对人的感召力甚至强于上帝，因为耶稣是人。

因为人会死，所以人才会思考我为什么存在，我存在的意义这样的问题。神不会死，所以这样的问题对神是没有意义的，就仿佛是对一个永远生活在黑暗中的物种谈论颜色是没有意义的事情，神没有死这个状态，自然也不会意识到什么是存在。同样，神的世界里，没有了假丑恶，那也就没有了对真善美的意识。自所谓“天地不仁，以万物为刍狗”，在神的眼中，人世间的行为可能就是自然之道，何来真善美假丑恶的分别。

而人这个群体总是想要用神性来作为自己努力的方向，可是人就是人，永远无法摆脱兽性。所谓的"天人合一"就是一个永远也不可能达到的境界，而一些人打着神性的光辉所做的兽性的行为往往更加恶劣，而且他们为自己的恶行找到了冠冕堂宽的理由。

也许我们可以做的就是：面对并接受自己的兽性， 并学会接受其它人的兽性，这时候，人的神性就显现出来了。就像"忏悔和宽恕是没法分开的，不能宽恕就是不懂忏悔。没有深深的忏悔，宽恕是苍白的"这句话所说的，忏悔就是面对自己的兽性，宽恕就是接受其它人的兽性。

佛经上说“观色即空成大智，不住生死；观空即色成大悲，不住涅槃。”能直面自己的兽性就是大智慧，能包容别人的兽性就是大慈悲。 

硅谷华裔的亿元豪宅售出，创下美国房屋销售纪录

最近大家谈论的热点是华裔富商Fred Chan的山顶豪宅以100million售出，这创下了美国单栋房屋的销售纪录。
据说Fred Chan （陈兆良）是ESS科技公司创办人，这家设在湾区佛利蒙市的公司，主要业务是设计和销售影音消费产品。陈家还在夏威夷欧胡岛投资房地产，又设有一个教育基金会。库比蒂诺生意鼎盛，即Elephant Bar餐厅、梁妈妈餐馆所在的商场，亦是陈家产业。
我们这些湾区平民整天连1million的小黑屋都买不起，即使买到了，也是全家勒紧裤腰带供房子。看了这些，不由得两眼都红了。

咽咽口水想想，谁的钱挣得都不容易。人家也是自己创业，打江山打下来的。要说创业，最重要的是挣下第一桶金。一旦有了资产，钱就生钱了。有人给你打工，帮你赚钱。所以有钱人，越来越有钱，穷人总是在挣扎。怎么才能赚到第一桶金？勤奋加机遇。

在湾区做全职妈妈？

最近胖美美在文学城上挖了一个坑,讨论为什么很少有大陆来美的JM做全职妈妈的。
很多跟贴都认为这是经济原因，尤其是在湾区，这个房子是天价的地方。大家觉得之所以，香港或台湾的全职妈妈多，是因为Grandparents可以补贴。
其实我看不然。我认识好几个台湾，香港同事，他们也就拿着一般的工资（不超过15万），家里也没有其他补贴。但是太太就是全职在家。
我觉得主要是文化差异和peer-pressure.
首先是文化差异。在大陆，我们从小接受的教育就是“妇女能顶半边天”。认为女性解放的首要问题就是要和男人一样平等工作，不然在家里就没有地位。所以，如果我们选择在家作全职主妇。我们自己的父母首先就不能接受，总会唠唠叨叨觉得我们不思上进，公公婆婆觉得我们拖累了他儿子。而劳工也会觉得他是家里挣钱的，家庭主妇是他养着的，很少大陆来的男人会appreciate女人做家务带孩子的付出。

然后是peer pressure。我不否认有些人可以获得很超脱。但是大多数的人会和别人比，会受别人的影响。比如，别人都在Palo Alto或者Cupertino买了房子，那我们也不能在差区买房子。别人都送孩子去私校了，我们也不能让孩子书在起跑线上。可是这都是需要钱的。这就是为什么在湾区家庭收入$25万的人还觉得不够花。要挣这么多钱，显然靠单职工很难的。

最后还有一点是环境。如果有很多和自己背景相似的全职妈妈经常一起聚会，建立一个community。大家可能作全职妈妈也更心安理得一些。但是如果自己带着孩子出去，看到的都是爷爷奶奶，姥姥姥爷或者保姆带孩子，自己怎么也会觉得自己有点异类，找不到组织。尤其是很多JM也都是名校毕业，事业抱负心都不小。在这种情况下自然坐不住了。

原贴在这儿 http://bbs.wenxuecity.com/znjy/1434067.html

谷歌offer事件

最近湾区论坛上吵得比较火的一件事，就是谷歌offer事件。事件的梗概是，一个mm拿到了谷歌offer，自然是非常的激动，高兴之余，上网把自家的offer package，和面试的具体情况，还有问到的题目，都公布了。这样有内容的帖子自然受到广大王友，尤其是正在找工作的网友的极大追捧。很快上了10大热门话题。
枪打出头鸟呀！另一个mm，可能是谷歌的员工，发了一封义正言辞的警告书，指出了前面一个mm的几条罪状，并威胁要告发她。这可捅了马蜂窝。广大网友开始对这位威胁人的mm进行人肉搜索，当然也有讨伐，攻击。
在此我们不做任何具体评论。只是觉得两个mm可能做事的方法都有些欠妥。
第一个mm，可能太高调了。有些事情，本身可能就是不符合规矩的，比如泄漏面经（虽然，很多人都作了），一定要低调。
第二个mm，火气太大了，其实她说的东西都没错，只是语气太差，才惹得众怒。而且有些东西，尤其是对一些不是故意犯错的人，点到为止就行了。别人又不是十恶不赦的坏人。没必要那么较真。何况都是同胞。