关于人寿保险和老鼠会（WFG）

当我们一谈到人寿保险的时候，很多人是只考虑term life insurance的，对于whole life insurance, 大家总是把她和WFG (World Finance Group)联系起来。因为WFG，又名老鼠会，在华人圈子里的名声比较差，所以whole life insurance 也跟着受到牵连。很多华人，根本不考虑这种保险。其实，这对whole life insurance是不公平的。她本事只是一种集保险和投资于一身的一种金融产品，有她的优点和适合的人群，这些我们会在下边讲到。
对于WFG，我们也不能一棒子打死，觉得她们都不好。只是他们的销售模式太短视，为了能卖出去一些产品，根本不顾及那种金融产品是不是适合消费者，只是根据当前市场上什么容易卖，什么容易忽悠，就卖什么。这种一锤子买卖的心态，把他们的名声搞臭了。WFG常卖的一种有投资因素的人寿保险其实是VUL （Variable Universal Life Insurance）, 并不是一般的mutual life insurance  发行的whole life insurance 。这两种产品有很大的不同，就我的理解下面两点是对消费者选择影响最大的：
1. Whole life insurance 的cash value是被发行他的mutual life insurance 公司（比如 纽约人寿）的general account 保证，不是和股票市场挂钩的。所以，一般来说， whole life insurance 的cash value总是在慢慢增长的，并不随着股票市场的波动而波动。VUL就是和股票市场挂钩，碰到好年景，你的cash value会涨的很快，但是当股市大跌的时候，你的帐面也跟着缩水。这个时候，如果投保人没有做好心理准备，也没有负责任的agent帮忙，往往投资者就会或者放弃这个policy（那以前付的的钱就都没有了），或者只付一个minimum payment（其实，会投资的人应该知道，在大跌的时候正是买进的好时候，不过人们的直觉往往是相反的。）
2. Whole life insurance 的cost of insurance 是在你买定这份保险的时候就锁定的，当时说好你每个月付多少钱，以后就定下来，不变的。但是VUL并不是，cost of insurance 会不断变化，一般年龄越大，保费越高，投保人不能控制。这样一个不确定因素可能导致有些投保人没有做好准备，最好只好放弃policy。

不管whole life还是VUL都只是一个金融产品，她们本身无所谓好与坏，关键是买他们的消费者是否适合买这个产品，消费者是不是真正了解这个产品，做好了相应的财务和心理准备。因为两者都是一个长期的committment, 在你决定买了这份保险前，你应该非常了解自己当前的财务状况并且对今后的状况有一个大致的预期。比如你的这份保险可能需要你每年放入2万块钱，那你今后10年，甚至20年都要这样做。那你就做好准备你每年都有这样2万的long term 投资，你的收入之中拿出这两万不会影响你的生活style。所谓long term 投资就是你不要期望短期内使用这部分钱，就像我们存进401K 账户里的钱一样，我们从没有期望退休前使用它，对吧。
一个负责任的agent应该在最开始的时候就和投保人讲清楚这些，并且帮助投保人考虑清楚她当前的财务状况，和近几年的财务计划。

下一个问题就是，为什么WFG会有那么差的名声。主要是因为他们太短视，不考虑什么样的产品适合什么样的消费者，相反他们只想什么好卖就卖什么，不把产品的真实情况将给投保人，忽悠投保人。当年股票市场好，他们就拼命推销VUL，因为股票市场好，VUL的cash value增长很快，他们就给投保人看VUL的收益有多好，而不讲risk, 后来股票市场大跌，VUL的cash value 大缩水，很多投保人被吓到了，同时又被要求继续支付高额的保费，很多人不明白怎么回事，就退保了，付过的钱都打了水漂。其实如果agent当年如果给投保人讲清楚这些，而且确保投保人可以承受风险，有良好的投资意识，在大熊市下不退缩，VUL也并非一个坏产品。

还有一个问题是为什么我们要把人寿保险和投资连在一起，我为什么不能买一个term life insurance，然后剩下的钱专门投资，这样我也不需要make 一个这么长时间的committment. 有钱我就投一些，没钱我不投。比如自己买股票，这样我的资金流动性还更好。我觉得我们之所以买了一些whole life还主要是从税务上考虑的。
1. 现在我们的税率比较高，自己做的很多流动性好的投资，比如股票，其增值部分需要交很多税。但是放在whole life insurance中，其增值部分，我们现在不用交税，可以充分利用其增值部分进一步投资。
2. 将来如果把这部分钱传给下一代，因为是life insurance，可以避开遗产税。美国许多富裕的家庭就是通过这种方式，一点点给下一代积累财富的。

当然这是长期投资，在我们整个投资的portfolio 只能占一部分，我们还应该考虑其他形式的投资。

投资房选择的几个考量因素 (2)

接着上篇，这一篇主要就是转帖一下我上篇所说的那两篇文章。

究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资？我作为房地产领域里的一名新手，先来瞎说几句，请如山等各位大师指导指导。我凭的主要是三项指标： 1 ） Cap Rate ， 2 ） Cash flow ，和 3 ） Return on equity 。它们各反映不同的层面，因而各有各的用处。而我最看重的是其中的第三点，且听我慢慢说明。

1 ） Cap Rate ：即年租金净收入除以购买价格。其中，年租金净收入为年租金收入减除房地产税，保险费等等费用，但不包括贷款利息和贷款保险。 Cap Rate 是购买投资性房产的重要指标。它直接反映投资回报和房产价格之间的关系。

但是，市场上待售的房产的 Cap Rate 是相对稳定的，因为，卖方也不是傻子，租金收入高的房产价格就会高，租金收入低的房产价格就会低。所以一个局部市场的 Cap Rate 是相对稳定的，一般能达到 6-8% 就不错了。虽然在目前经济危机的情况下，购买到高 Cap Rate 房产的机会增多，但在一般情况下，找到很高 Cap Rate 的房产可能是一种奢望，只有在价格扭曲的市场里才有可能。 Cap Rate 是个前提，但不能直接反映你是否盈利，因为，它不能反映你的资金成本。

2 ） Cash flow ：即每年在运作该房产，实际进出的现金流量。如果得到现金，则为正现金流；如果要贴进现金则为负现金流。

但是，按照广泛接受的定义，现金流量，仅反映现金形式的资本进出该房产的状况，是个流动性（ liquidity ）指标，它既不代表收入（ income ），也不代表盈利 (Return) 。比如，一个完全没有租金收入的房产，可以通过倒按揭（ reverse mortgage ）的方式获得正的现金流。又比如，在固定 Cap Rate 的条件下，现金流可以由于贷款项目的不同（不同的头款和代款周期），而有不同的现金流。我注意到有些投资者把现金流的定义泛化了从而失去了现金流本身的意义。

正现金流是房地产投资的重要健康指标，如同人的呼吸，即使身体再好，如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。一个房地产大亨虽有亿万不动产，也会由于暂时现金流枯竭而轰然倒地。所以，它院士定义很重要。但是，单单片面地强调现金流，容易造成误解。因为，它本来就不是一个盈利指标，不能回答值得不值得的问题。我的要求就是能够维持呼吸就好。还有，如果同时投资多个房产，现金流问题要综合考虑，不必拘泥非得每一笔房产都要正现金流。

3 ） Return on equity ：即每年运作该房产的净收入除以你实际投在该房产里的资本。其中，净收入（ Return ） = 年租金收入减去房地产税，保险费，维修费，管理费 , 贷款利息和按揭保险。注意，这里需要减除贷款利息和按接保险，而按揭里付进本金的部分不用减。分母的 equity = 房屋的价格减去贷款余额。你的房产是你和你的贷款银行共同拥有，有很大一部分 equity 是属于银行的。

Return on equity 直接反映了你投在该房产里的资本回报率，是最根本的盈利指标。如果这个回报率低于其他投资项目，对于我，比如达不到 10% ，就该考虑是否应该做。请注意，如果，是现金购买， Return on equity= Cap Rate ，所以，资本回报率一般不高。如果贷款，会有使用杠杆的放大作用，用好了可以大大提高 Return on equity 。

下面以一个假想例子来表明这三种指标的运用。一房产价格 20 万（包括购买费用），年租金毛收入 1 万 8 千（ 1500/ 月），扣除房地产税，保险费，管理费等等费用后，年租净收入为 1 万 5 千。那么， Cap Rate 为 1 万 5 千 /20 万 =7.5% 。如果现金购买： Cash flow 为 1 万 5 千， Return on equity 为 7.5% 。如果，付 20% 头款，贷款 80% ， 30 年，利率 5% （按揭 10307/ 年，利息第一年 7946 ），那么， Cap Rate 不变仍为 7.5% ， Cash flow=15000-10307=4693/ 年， Return on equity= （ 15000-7946 ） /40000=17% 。根据这个分析，在给定的条件下，我会选择以贷款方式购买，虽然，现金流低于全现金购买（ 4693/ 年对 1 万 5 千），但资本回报率大大高于全现金购买（ 17% 对 7.5% ）。简单的说，你花了 4 万元获得了 4693/ 年 资本回报，好于你花 20 万仅获得 1 万 5 千的回报。这也是为什么计算 Return on equity 对判断盈利（是否合算和值得）最为重要的原因。

还有，应当注意的是，随着时间流逝，由于持续付按揭到本金部分，你在该房产里的 equity （分母）会越来越大，如果租金收入不变， Return on equity 会逐渐下降。应考虑增加租金，或者采取 Cash Back Refinance 方式，维持原来的杠杆，从而维持较高的 Return on equity 。

最近在版上考古，发现了万枫的这篇文章，真是精辟，有用。我一直对应该看什么指标选择投资房不清楚，这下清楚了很多。http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html

同时结合以前有人介绍的计算器，http://realestatefinancecalculator.com/

我比较了一下，似乎这个计算器算的是万枫提到的

2）cash flow (不过，计算器除了算出cash flow，还算出了相应的rate，似乎更合理些。)

3) return on equity 

我也同意万枫说的，这两个return最重要。现在我的目标是 cash flow rate 在6%以上，return on equity 大约10%。

Two articles are from Wenxuecity. URL: 

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/570920.html

http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/176190.html, 

投资房选择的几个考量因素 （1）

最近湾区房价涨得特别高，周围很多朋友都开始买投资房了。临渊羡鱼，不如退而结网。所以我也开始在网上饥渴地学习各方面得知识。经过这两个月的学习，也是小有心得。
买投资房主要是通过两个渠道赚钱：

1. Cash flow:
以比较合理的价钱买到房子，然后出租，每个月除去贷款，保险和其他花销，所剩的盈余。一个有positive cash flow的房子，就像一个下蛋的母鸡，会给我们带来稳定的收入。
2. Appreciation：
生活在湾区的同学都不陌生，一个房子一年涨的钱可能比我们的工资还高。如果是自住房，那只能是paper money.因为如果卖了，我们还是要再买一栋来住。可是如果是投资房，价格升高后，把房子卖掉，那部分增长的钱真的就入袋为安了。

好的投资房当然最好两样都有。但是事实总不是那么完美。Cash flow好的往往appreciation都不好。而appreciation好的房子，cash flow又不尽人意。比如Cupertino的房子，买一栋要上百万，但是也最多租个3，5千。所以，当您决定要买投资方的时候，首先要明确，您是追求什么？Cash flow还是 Appreciation.
我个人是比较看中cash flow的，因为我总觉得appreciation有点象赌博，或者买股票。估计对了方向，还要timing好，不然可能还会亏。而追求cash flow就比较稳妥些，没有那么大的风险。

下边是两篇我觉得不错的文章转帖。第一篇讲的非常好，3个考量的因素应该涵盖了投资房的主要的考量指标。第二篇是给予第一篇的，好处是给了一个很实用的计算器，把第一篇的理论给实现了。
现在我每个房子都会用这个计算器算算。
http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp

当然个人的情况不一样，追求的回报率也不一样。那些numbers就不一样。但是对一个人来说，一贯地坚持一个指标，比较容易比较那个投资房更好些。