在美国买投资房的一点经验

中国人总是爱买房，身边的朋友不少在买投资房，也有在国内的朋友想在美国买投资房。家里也有一些闲钱，于是就加入买投资房的队伍。一段时间下来，也总结了一点小经验，对刚开始涉足的朋友也许有帮助。

1. 投资房要看cash flow，也要看投资回报率（return on investment，or capital return），ROI和cash flow不完全一样，因为ROI包括房子的value在里边。可以到 propertycashflowcalculator.com 这个网站来看房子的cash flow和capital return。而且，这个网站会列出来before-tax和after-tax的cash flow和capital return，很方便。一般来说，“After-Tax Yearly Capital Return on Income”能到达8%到10%就是可以接受的investment，如果更高就更好了。

2. 投资房要选好location。湾区的房子太贵，基本都没有正的cash flow，只能赌房子涨，但风险也比较大，因为一点买的房子太多，而房市下跌，如果房子不能自己养自己，那就可能会出现必须割肉割在地板上的问题了。好的投资房城市应该是good condition的独立屋在20万以内，并且城市有稳定的经济支柱，人口成增长趋势。

美国城市和人口的数据可以从Google Public Data看到图表 (http://www.google.com/publicdata/directory)

3. 投资房看考虑风险，包括
a）经济风险：所以不能leverage的太高，把所有的钱都放进去，失去抵御风险的buffer。
b）法律诉讼风险：你的租客可能会身体受伤，并认为是租你的房子所造成的，所以会告你。如果你拥有很多的财产，你就会成为律师眼中的肥羊，可能会赔上很多钱。所以要做好法律上的保障，umbrella insurance或者LLC company都是可行的方案

4. 国内的朋友在美国买房比较麻烦，而且不一定好。首先，全cash可以在美国买房子的。 Property Tax会寄到他美国买的房子的地址，和其他人一样来付。 但是以后卖的时候如果他还不是美国居民不在美国报税，escrow就必须要预先扣下sales tax， 根据我的了解，好像是联邦税10%, 加州州税3- 1/3%.  这是卖价的percentage，不管房子是否涨价。 所以还是蛮多的。而且，万一他不幸去世的话，这个房子的归属是个大问题，搞好了要缴很多税，搞不好可能连房子都归政府了。要好好的先咨询一下这方面的律师再说。

湾区的房价为什么贵？

关键是有市场，这还是符合价值规律的。
最近我们在买房，真是惊叹于湾区人民的富裕。一百多万的房子，竟然经常见到cash-buyer。而且有不少竟是在卖投资房。几年前当我们刚刚来到湾区的时候，还认为自己的工资比较高，又是双职工，在湾区整套像样的房子，过上富足的生活不成问题。几年下来终于认识到，在湾区只凭工资吃饭是很紧张的。难怪有人感叹：湾区居，大不易。
湾区人有钱，为什么？不是工资高。因为湾区的工资没有比其他地方翻倍，但是房价翻了一倍都不止，又是高物价，高税收的城市。湾区有钱人应该是这几种：
1。公司高官。湾区公司太多了，都是高科技新贵。公司多，高管也多。（中国是高官有钱，美国是高管有钱！）
2。Start-up 多，成功的Start-up相应地也多。一旦一个Start-up成功，就会造就若干，甚至上千的平民富翁。(Google 是个例子，Facebook应该也快了。)
3。还有亚洲各国的富豪，尤其是中国的高官，新贵。他们要来美国置业，当然首选湾区。因为华人社区好，华人服务好，天气好。
4。还有各级从商的人们。就买卖房屋上说，湾区的房屋agent，贷款agent就多如牛毛。并不是说这些人都有钱，但是这些人中间走在食物链上端的那部分，哪个不是腰缠几百万。
所以生活在湾区，若要舒舒服服地买栋房，一定要成为有钱人。不然，只有两条路：搬离湾区，或者背着重债住在小黑屋里。不容易呀！