在美国买投资房的一点经验

中国人总是爱买房，身边的朋友不少在买投资房，也有在国内的朋友想在美国买投资房。家里也有一些闲钱，于是就加入买投资房的队伍。一段时间下来，也总结了一点小经验，对刚开始涉足的朋友也许有帮助。

1. 投资房要看cash flow，也要看投资回报率（return on investment，or capital return），ROI和cash flow不完全一样，因为ROI包括房子的value在里边。可以到 propertycashflowcalculator.com 这个网站来看房子的cash flow和capital return。而且，这个网站会列出来before-tax和after-tax的cash flow和capital return，很方便。一般来说，“After-Tax Yearly Capital Return on Income”能到达8%到10%就是可以接受的investment，如果更高就更好了。

2. 投资房要选好location。湾区的房子太贵，基本都没有正的cash flow，只能赌房子涨，但风险也比较大，因为一点买的房子太多，而房市下跌，如果房子不能自己养自己，那就可能会出现必须割肉割在地板上的问题了。好的投资房城市应该是good condition的独立屋在20万以内，并且城市有稳定的经济支柱，人口成增长趋势。

美国城市和人口的数据可以从Google Public Data看到图表 (http://www.google.com/publicdata/directory)

3. 投资房看考虑风险，包括
a）经济风险：所以不能leverage的太高，把所有的钱都放进去，失去抵御风险的buffer。
b）法律诉讼风险：你的租客可能会身体受伤，并认为是租你的房子所造成的，所以会告你。如果你拥有很多的财产，你就会成为律师眼中的肥羊，可能会赔上很多钱。所以要做好法律上的保障，umbrella insurance或者LLC company都是可行的方案

4. 国内的朋友在美国买房比较麻烦，而且不一定好。首先，全cash可以在美国买房子的。 Property Tax会寄到他美国买的房子的地址，和其他人一样来付。 但是以后卖的时候如果他还不是美国居民不在美国报税，escrow就必须要预先扣下sales tax， 根据我的了解，好像是联邦税10%, 加州州税3- 1/3%.  这是卖价的percentage，不管房子是否涨价。 所以还是蛮多的。而且，万一他不幸去世的话，这个房子的归属是个大问题，搞好了要缴很多税，搞不好可能连房子都归政府了。要好好的先咨询一下这方面的律师再说。